La formula del «rent to buy» si configura come una fattispecie contrattuale nuova. È infatti facile osserverare come nel Dl 133/2014 (cosiddetto «Sblocca Italia») il legislatore abbia prestato particolare attenzione a conferire al contratto di rent to buy un assetto assai autonomo rispetto al contratto di locazione «ordinario».
Di seguito le principali caratteristiche:
CHE COSA È IL RENT TO BUY?
Con il contratto di rent to buy, un immobile viene concesso in godimento a un soggetto al quale è anche attribuito il diritto di acquistarne la proprietà imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati. Va precisato che spesso non si tratta di un diritto, ma di un “dovere” in quanto il conduttore si obbliga, come in un contratto preliminare, all’acquisto dell’immobile pena la perdita di quanto versato.
CHE DIFFERENZA C’È CON UNA LOCAZIONE?
Il contratto di locazione attribuisce il godimento del bene locato, ma non ne dà il diritto di acquisto nè tantomeno obbliga all’acquisto.
SI APPLICANO ALL’AFFITTO CON RISCATTO LE REGOLE DELLA LOCAZIONE?
Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto; all’affitto con riscatto non si applica la disciplina vincolistica prevista dalle leggi 392/1978 e 431/1998 e quindi non sono previste durate minime come per quanto riguarda la locazione.
TRA CHI PUÒ ESSERE STIPULATO?
Il rent to buy può essere stipulato, sia come parte concedente che come parte conduttrice, da un soggetto “privato”, da un professionista, da un imprenditore individuale, da una società o da un qualunque altro ente diverso dalle società.
RIGUARDA SOLO ABITAZIONI?
La legge parla genericamente di “immobili” e quindi il contratto si presta ad avere come oggetto sia edifici (indifferentemente abitativi o strumentali) sia appezzamenti di terreno.
È UN CONTRATTO A FORMA VINCOLATA?
Si tratta di contratti a forma libera ma, se stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne è possibile la trascrizione nei Registri immobiliari, ciò da cui deriva un effetto protettivo delle ragioni del conduttore.
Sostanzialmente si rivitalizza il vecchio affitto con riscatto (con trascrizione), con obbligo del concedente, se inadempiente, di rendere tutti i canoni (con interessi) incassati sino a quel momento. Se invece a essere inadempiente è l’inquilino, perde i canoni versati. Il limite per i canoni in ritardo è determinato dalle parti, ma non può essere inferiore al 5% del loro numero. Quindi, per esempio, con 100 rate mensili se ne possono saltare cinque al massimo, poi l’accordo salta. Questa è la soglia massima ma nel contratto può essere previsto un trattamento più generoso. L’atto non può essere fatto se non vengono frazionate o cancellate eventuali ipoteche.
Dal momento che è un argomento di forte interesse siete invitati a fare commenti anche per sapere come ci comportiamo noi nella stesura di questi contratti.
Se avete dubbi o chiarimenti da richiedere il nostro staff è a disposizione.
Hai trovato interessante questo articolo e vuoi essere aggiornato ad ogni novità?
