D.L. 63 del 04/06/2013. Proroga detrazione 50% sui box pertinenziali

Giugno 9th, 2013

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Con la pubblicazione sulla “Gazzetta Ufficiale” n. 130 è stato pubblicato il testo definitivo del D.L. 63 del 4 giugno 2013 contenente la proroga della detrazione del 50% sull’acquisto di box pertinenziali.

La maxi-detrazione si sarebbe dovuta esaurire il 30 giugno 2013 per poi tornare all’ordinario 36%,  ma con la pubblicazione del D.L. 63 del 4 giugno 2013 l’agevolazione resterà al 50% sino al 31 dicembre 2013.

L’importo su cui calcolare la detrazione non è il prezzo di vendita, ma il costo di costruzione attestato dal costruttore (Risoluzione Agenzia Entrate n. 38/E del 8 febbraio 2008).

Per beneficiare della detrazione il pagamento deve essere eseguito con apposito bonifico bancario che prevede una ritenuta del 4% che sarà applicata dalla Banca/Posta al venditore.

La detrazione può essere fatta valere dall’anno del rogito oppure anche in anni precenti (per gli acconti versati) purchè il contratto preliminare di acquisto sia stato regolarmente registrato e che nello stesso sia inserita la volontà di costituire vincolo pertinenziale asservendo il box all’immobile abitativo (Risoluzione Agenzia Entrate n. 38/E del 8 febbraio 2008).

La detrazione è valida anche per le spese relative a lavori di ristrutturazione e per l’acquisto di immobili facenti parte di edifici interamente ristrutturati.

Per un approfondimento con molti casi risolti clicca QUI.

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Detrazione 19% interessi sul mutuo

Aprile 9th, 2013

Per introdurre questo argomento che interessa tutti gli acquirenti di case che contraggono un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale abbiamo pensato, per i più pigri, di inserire questi due contributi video molto esaurienti.

Per i più tenaci, invece, di seguito alcune utili indicazioni:

In primo luogo, è utile ricordare che per poter detrarre gli interessi passivi deve trattarsi di mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, cioè quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, e non di altri tipi di finanziamento, anche se garantiti da ipoteca sull’immobile. La detrazione spetta su un importo massimo di 4mila euro, non può quindi superare i 760 euro (cioè il 19% di 4mila). Questa cifra va suddivisa, in caso di contitolarità del mutuo, tra i diversi intestatari, ognuno in relazione alla propria quota di interessi. Fa eccezione il caso del coniuge fiscalmente a carico, in quanto è previsto che il coniuge che sostiene interamente la spesa può usufruire della beneficio fiscale per entrambe le quote di interessi passivi.

Ma cosa accade in caso di separazione?

Secondo l’agenzia delle Entrate, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari, per cui la detraibilità non subisce variazioni, mentre, in caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, solo se nell’immobile dimorano i suoi familiari. Diversa invece l’ipotesi dell’accollo del mutuo che, come noto, non ha rilevanza esterna. In presenza di un immobile e di un mutuo cointestati tra due coniugi che si separano, se a seguito della separazione uno dei due diventa proprietario esclusivo dell’abitazione e si accolla, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, le rate residue del mutuo (che quindi continua a rimanere cointestato), potrà portare in detrazione anche le rate intestate all’ex, purché annoti sull’attestazione della banca che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario.

Un altro caso particolare si verifica quando il coniuge ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione in comproprietà con l’altro coniuge che non ha contratto il mutuo, per cui le Entrate hanno ritenuto che il primo ha diritto a detrarre gli interessi passivi rapportati all’intera proprietà dell’immobile, e non al 50%. Sulla base di tale criterio, il nudo proprietario che ha contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di un’unità immobiliare concedendone l’usufrutto al figlio, può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati, rapportati all’intero valore dell’immobile, sempre che risultino soddisfatte tutte le altre condizioni.

Per quanto riguarda l’ammontare della spesa detraibile, è opportuno ricordare che se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’abitazione principale, possono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, oltre le spese notarili e gli altri oneri accessori. Detto importo si calcola moltiplicando il costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividendo il risultato per il capitale dato in mutuo. È per questa ragione che il Caf o il professionista abilitato cui ci si rivolge per il 730 sono tenuti a chiedere oltre alle quietanze dei pagamenti effettuati nell’anno, anche il contratto di mutuo e il contratto di compravendita dell’abitazione principale.

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Il Fisco sulla Casa

Gennaio 14th, 2013

Per iniziare il 2013, dal momento che ormai pensando alla casa le prime emozioni che vengono evocate non riguardano il benessere dell’abitare o la tranquillità di avere un immobile da adibire ad abitazione della propria famiglia, ma a quanto costa annualmente questo “lusso”, abbiamo pensato di regalare la guida elaborata dal’Agenzia delle Entrate che riepiloga la tassazione relativa alla proprietà, alla locazione ed alla compravendite di immobili.

La guida è effettivamente molto semplice e chiara a quindi la consigliamo a tutti i nostri lettori.

Cliccate qui sotto per scaricarla

GUIDA ALLA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI

Si tratta di un estratto dell’Annuario del Contribuente ed è piuttosto completo. I temi trattati sono i seguenti:

1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI
– Classificazione e rendite catastali degli immobili
– L’Irpef dovuta sugli immobili
– La tassazione degli immobili all’estero
– L’imposta municipale propria
2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITE
– L’acquisto di fabbricati ad uso abitativo
– L’acquisto della prima casa
– Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
– Quando si vende un immobile
3. LE LOCAZIONI
– Il regime ordinario di tassazione
– Il sistema della “cedolare secca”
– Registrazione dei contratti e pagamento dell’imposta di registro
4. LA SUCCESSIONE E LA DONAZIONE DI IMMOBILI
– Le imposte sugli immobili ereditati
– La dichiarazione di successione
– Le donazioni di immobili
5. AGEVOLAZIONI SU RISTRUTTURAZIONI E CONSEGUIMENTO DI RISPARMIO ENERGETICO
– La detrazione del 36% per l’acquisto e la ristrutturazione
– La detrazione del 55% per interventi di risparmio di energia

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Fino al 31 dicembre 2024 detrazione del 50% sull’acquisto del box!

Luglio 10th, 2012

Con il D.L. 83 del 22.06.2012, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 giugno 2012, è stato introdotto un maxisconto del 50% sulle ristrutturazioni, valevole anche per l’acquisto di box di nuova costruzione.

Sulla “Gazzetta Ufficiale” n. 130 del 2013 è stato pubblicato il testo definitivo del D.L. 63 del 4 giugno 2013 (in vigore dal 6 giugno 2013) che proproga la detrazione sino al 31 dicembre 2013.

Il comma 1 dell’art. 16 (Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e per l’acquisto di mobili) del D.L. 63/2103 prevede infatti che “All’articolo 11, comma 1, del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, le parole “30 giugno 2013” sono sostituite dalle seguenti “31 dicembre 2013“.

La Legge 27.12.2013 n° 147 con l’art. 1 comma 139 ha ulteriormente prorogato la misura del 50% della detrazione sino al 31 dicembre 2014.

La legge di Stabilità 2015 ha prorogato sino al 31 dicembre 2015 la detrazione al 50% sino all’importo di Euro 96.000,00 in relazione alla singola unità immobiliare.

La legge di Stabilità 2016 ha prorogato sino al 31 dicembre 2016 la detrazione al 50% confermando anche l’importo di Euro 96.000,00 quale limite in relazione alla singola unità immobiliare.

La legge di Stabilità 2017 ha ulteriormente prorogato sino al 31 dicembre 2017 la detrazione al 50% confermando anche l’importo di Euro 96.000,00 quale limite in relazione alla singola unità immobiliare.

Successivamente è stato prorogato per il 2018 e la legge di Bilancio 2019 ha esteso il periodo agevolativo sino al 31.12.2019 ed attualmente è in vigore fino al 31.12.2021.

La legge di Bilancio 2022 ha ulteriormente prorogato questa agevolazione fino al 31 dicembre 2024.

Gli adempimenti, come chiariremo nel seguito della trattazione, sono peraltro molto semplici e quindi è fortemente consigliato a chi sta per acquistare un immobile di nuova costruzione con il box pertinenziale di richiedere al venditore l’attestazione dei costi sostenuti per la realizzazione dell’autorimessa.

LA CIRCOLARE N. 43/E DEL 18.11.2016 ha introdotto delle novità importantissime, diremmo quasi epocali, per quanto riguarda le modalità applicative con con è possibile ottenere questa detrazione e precisamente:

  • non è più necessario il pagamento mediante l’apposito bonifico “parlante”, ma è sufficiente che il venditore, oltre all’attestazione dei costi di costruzione, rilasci una “…dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità d’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente“.
  • non è più necessaria, in presenza di pagamenti effettuati prima del rogito notarile, la registrazione del contratto preliminare con indicata la volontà di costituire il vincolo pertinenziale tra l’abitazione e l’autorimessa ma è sufficiente che “…alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito“.

Scarica qui la circolare 43 del 18.11.16 Box pertinenziale.

In precedenza era invece richiesto il pagamento tramite apposito bonifico bancario che riportante la causale del versamento (detrazione ex. articolo 16-bis del DPR 917/1986), il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il codice fiscale o la partita Iva del costruttore e solo in presenza di un contratto preliminare registrato era possibile effettuare il bonifico anche in data anteriore al rogito, diversamente il bonifico poteva essere effettuato obbligatoriamente il giorno stesso del rogito notarile definitivo di vendita.

Va precisato che il 50% di detrazione opera sui costi attestati dal costruttore e non sul prezzo del box. Di conseguenza non bisogna sbagliare a considerare il 50% dell’importo del bonifico.

ESEMPIO

Prezzo box = Euro 30.000

Costi box = Euro 20.000

Bonifico di Euro 31.200 (Euro 30.000 + Iva 4%)

Detrazione di Euro 10.000 (Euro 20.000 * 50%)

Come anticipato, ricordiamo peraltro che, con il D.L. 70 del 2011, sono stata apportate importanti semplificazioni procedurali alla pratica per beneficiare della detrazione del 36%, ora aumentata, sino al 31 dicembre 2021, al 50%. Vediamo brevemente quali semplificazioni furono introdotte.

SEMPLIFICAZIONI

1. Eliminazione dell’obbligo di comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate – Centro operativo di Pescara.

L’art. 7, comma 2 del D.L. 70/2011 prevede la sostituzione della comunicazione con l’indicazione nella dichirazione dei redditi dei dati catastali dell’immobile.

Si precisa che per l’acquisto di box pertinenziali di nuova costruzione (i nostri clienti hanno sempre questo beneficio) la comunicazione non andava inviata preventivamente, ma entro il termine dell’invio della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui il contribuente intendeva beneficiare della detrazione.

2. Eliminazione dell’obbligo di indicare il costo relativo alla manodopera

Semplificazione più per noi costruttori che per i clienti. In fattura andava infatti sempre indicato, pena la decadenza del beneficio, il costo per il personale addetto ai lavori.

Il calcolo non era mai stato troppo agevole e si prestava a numerosi dubbi applicativi.

Per questo la semplificazione in questione è veramente ben gradita, con buona pace dei Ministri Visco e Bersani che introdussero tale obbligo con il D.L. 223 del 2006.

RIEPILOGO ADEMPIMENTI

Giova quindi elencare le accortezze a cui porre attenzione, alla luce di tutte queste semplificazioni e delle novità introdotte dalla circolare n. 43/E del 18.11.2016:

  • farsi rilasciare dal venditore un’attestazione dei costi di costruzione del box
  • farsi rilasciare dal venditore una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui dichiari che l’importo ricevuto per la vendita del box sia stato correttamente contabilizzato nella propria contabilità.

Queste semplificazioni sono veramente ben gradite in quanto hanno eliminato molti adempimenti forieri di incertezze per gli acquirenti di box pertinenziali.

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Tasso fisso o variabile?! Questo è il problema…

Dicembre 22nd, 2011

Tasso fisso o variabile? Tasso variabile con tetto massimo o tasso variabile con rata fissa?

Vediamo come segliere…

Non esiste una soluzione migliore in assoluto nella scelta tra tasso fisso e variabile in quanto è buona norma confrontarsi con la propria situazione finanziaria.

Il tasso di rifinanziamento principale, cioè il tasso ufficiale della Banca Centrale Europea, è oggi al minimo storico, e rimangono bassi anche Euribor e Irs,cioè i parametri più utilizzati per i mutui a tasso variabile e a tasso fisso.

Le banche, però, stanno generalmente aumentando lo spread, cioè il margine di guadagno applicato rispetto al parametro di riferimento vanificando la riduzione di Euribor e Irs con la conseguenza che i nuovi mutui risultano più costosi di quelli stipulati negli ultimi anni.

Il tasso variabile consente di approfittare dei livelli ridotti dei tassi anche se consideriamo l’aumento dello “spread” applicato dalle banche. L’attenzione va però posta sui possibili aumenti delle rate che devono essere raffrontati al reddito a disposizione di chi acquista. Il mutuo dura mediamente 20 anni e in un periodo così lungo possono avvenire grandi cambiamenti e quindi anche grandi incrementi all’importo della rata da pagare mensilmente.

Con il tasso fisso si dormono sonni più tranquilli, senza timore di un futuro rialzo dei tassi di interesse. A ciò si aggiunga il fatto che oggi il  tasso fisso non è molto superiore al tasso variabile. Praticamente con il tasso fisso chi compra sa già quale sarà la rata da pagare da oggi sino all’estinzione del mutuo, però la rata è sin dall’inizio più alta rispetto al tasso variabile.

Una via di mezzo che riunisce i pregi delle due forme di mutuo è quella proposta da alcune banche: il mutuo a tasso variabile con un “tetto” massimo predeterminato. In questo modo la rata è inferiore a quella di un mutuo a tasso fisso fino a qunado i tassi rimangono bassi. Se dovessero si ha comunque la certezza di non andare oltre un certo limite (che non è molto superiore al tasso fisso che potremmo ottenere oggi). Questa soluzione costa qualcosa in più, ma la differenza è ben ricompensata dalla tranquillità che può dare questa soluzione.

Altra alternativa può essere il tasso variabile con rata fissa con il quale, al crescere dei tassi, la rata non cambia, ma il mutuo si allunga. Alla fine l’operazione potrebbe costare di più, ma è sempre meglio di trovarsi a dover pagare rate troppo alte in rapporto al reddito percepito.

Non ci piacciono invece i mutui che lasciano la possibilità di scegliere tra tasso fisso e variabile ogni tre o cinque anni. Al momento della scelta, se i tassi saranno saliti, volendo passare al fisso, bisognerà utilizzare il tasso fisso allora vigente che sarà già aumentato. Con questo mutuo quindi la possibilità di trovarsi in difficoltà a pagare le rate del mutuo non è scongiurata.

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Iva al 4% sulle migliorie in costruzione della prima casa

Novembre 4th, 2011

Si può applicare l’aliquota IVA del 4% alle prestazioni di servizi commissionate, in corso d’opera, direttamente dalla persona fisica, all’impresa appaltatrice che sta edificando la sua “prima casa” (per conto della cooperativa edilizia a proprietà divisa di cui la persona fisica è socio), al fine di apportare alcune migliorie all’abitazione.
Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 22 del 22 febbraio 2011.
Nel caso di specie, una cooperativa edilizia a proprietà divisa commissionava la costruzione di abitazioni “non di lusso” ad una società costruttrice. In corso di edificazione, il socio della cooperativa commissionava alla medesima ditta appaltatrice alcuni interventi aggiuntivi migliorativi sull’immobile abitativo che costituirà la sua prima casa. Egli concorda e gestisce direttamente con l’impresa appaltatrice l’esecuzione e il pagamento delle opere extra-capitolato che richiede.
Secondo quanto chiarito dall’Agenzia, nel caso in oggetto, l’aliquota agevolata del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72, trova applicazione:
– sia alle prestazioni rese dall’appaltatore nei confronti della cooperativa, aventi ad oggetto la costruzione dell’immobile;
– sia alle prestazioni rese nei confronti del singolo socio, relative agli interventi di miglioria (extra-capitolato).

Per quanto riguarda il primo punto, come riconosciuto dalla stessa Agenzia, non vi sono difficoltà, atteso che l’applicabilità della aliquota IVA del 4% è pacificamente riconosciuta dalla norma nel caso di prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione ex novo di fabbricati a destinazione abitativa non di lusso commissionati da cooperative edilizie.

Per quanto concerne, invece, le diverse prestazioni rese direttamente nei confronti del socio persona fisica e volte al miglioramento dell’abitazione, la risoluzione giunge, mediante un’interpretazione basata anche sulla ratio della norma  agevolativa, a riconoscere la spettanza dell’aliquota del 4%.

Le migliorie si inseriscono nella costruzione

Infatti – rileva l’Agenzia – le prestazioni richieste dal socio alla società costruttrice non hanno ad oggetto un intervento di ristrutturazione edilizia, in quanto l’alloggio su cui intervengono i lavori non è ancora completamente realizzato.
Invece, sono prestazioni che si inseriscono nel processo di costruzione dell’immobile e perseguono lo scopo di inserire materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una migliore funzionalità dell’abitazione.
In quest’ottica, pertanto, tali prestazioni, in quanto relative alla costruzione dell’immobile e operate nei confronti del socio persona fisica, possono usufruire dell’aliquota agevolata del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72 a condizione che, però:
– il socio sia in possesso delle condizioni agevolative “prima casa”, definite dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e renda le dichiarazioni richieste dalla legge;
– l’abitazione, dopo le “migliorie”, conservi le caratteristiche non di lusso di cui al DM 2 agosto 1969.

Inoltre – aggiunge l’Agenzia – le conclusioni sopra raggiunte sono confermate dal fatto che, nella CM 30 novembre 2000 n. 219, sia stata riconosciuta la spettanza dell’aliquota IVA del 4% in relazione ai lavori di ampliamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione, nell’ipotesi in cui il committente sia una persona fisica in possesso dei requisiti di “prima casa”. In quella sede, infatti – ricorda l’Agenzia – la ratio era stata individuata nella finalità di agevolare interventi idonei a migliorare le condizioni di utilizzo della prima casa.

Tale idoneità – conclude l’Agenzia – ricorre certamente nel caso delle migliorie costruttive realizzate nel caso di specie.
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Iva al 21% – Cosa cambia per le case

Settembre 27th, 2011

A partire da sabato 17 settembre 2011, data di entrata in vigore della legge 148/2011 di conversione del D.L. 138/2011, l’Iva è passata dal 20% al 21%.

Sull’acquisto di case cosa è cambiato?

Fortunatamente nella stragrande maggioranza delle compravendita l’Iva non è variata. Quindi per gli acquisti di prime case è rimasta al 4% mentre sulle seconde case al 10%.

Le uniche compravendite interessate dall’aumento dell’Iva riguardano gli immobili non abitativi o gli immobili abitativi di lusso.

Lo ricordiamo che un abitazione è da considerarsi di lusso, ai sensi del D.M. del 2 agosto 1969, in presenza dei seguenti requisiti:

Tabella delle caratteristiche

Caratteristiche

Specificazione delle caratteristiche
a) Superficie dell’appartamento Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi. . . . . . . Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana
c) Ascensori. . . . . . Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio. . . Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi
e) Montacarichi o ascensore di servizio . . Quando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principale . . . a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm 170 di media;b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta del piano. . . . . . . Superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna. . . . . . . . a) in legno pregiato o massello e lastronato;b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato;

c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.
i) Infissi interni. . . . Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.
l) Pavimenti. . . . . . . Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell’appartamento:a) in materiale pregiato;

b) con materiali lavorati in modo pregiato.
m) Pareti . . . . . . . . Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano:a) eseguite con materiali e lavori pregiati;

b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
n) Soffitti . . . . . . . Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina. . . . . . . . Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Questa innovazione normativa non ha quindi toccato le aliquote della stragrande maggioranza delle compravendite.
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Detrazione 36% acquisto immobile ristrutturato

Agosto 29th, 2011

Con il D.L. 83 del 22.06.2012, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 giugno 2012, è stato introdotto un maxisconto del 50% sulle ristrutturazioni, valevole anche per l’acquisto di immobili facente parti di edifici interamente ristrutturati.

Sino al 30 giugno 2013 la detrazione sarà quindi al 50% mentre successivamente tornerà ad operare la detrazione del 36%, come spiegato nel proseguo della trattazione.

L’art.1, comma 17, lett. b), della legge 244/2007 (legge Finanziaria 2008) ha ripristinato la detrazione IRPEF del 36% per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzioni o da cooperative che provvedano anche alla successiva vendita o assegnazione, introdotta per la prima volta dal 1° gennaio 200210, ed in vigore fino al 30 giugno 2007. Da ultimo, l’art.2, comma 10, lett.c, della legge 191/2009 (Finanziaria 2010), ha ulteriormente prorogato i termini di applicazione di tale beneficio fiscale.
Pertanto, l’applicabilità dell’agevolazione è attualmente riconosciuta nel rispetto delle seguenti condizioni:

  • i lavori di recupero devono consistere tassativamente in interventi di restauro o risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (art.31, primo comma, lettera c, d, legge 457/78, trasfuso nell’art.3 del Testo Unico dell’edilizia, D.P.R. 380/2001);
  • tali lavori devono essere eseguiti sull’intero fabbricato dal 1° gennaio 2008 ed entro il 31 dicembre 2012;
  • il rogito deve avvenire entro il 30 giugno 2013. Il beneficio si applica anche in caso di vendita di una singola unità abitativa, in quanto non è richiesta la cessione contestuale di tutte le unità immobiliari;
  • i predetti lavori devono essere realizzati da una impresa di costruzione o ristrutturazione, ovvero da una cooperativa edilizia, che provvede alla successiva vendita o assegnazione dell’immobile agevolato.

Per questa fattispecie, la detrazione del 36% (da ripartire in 10 quote annuali costanti) va calcolata forfetariamente, su un importo pari al 25% del corrispettivo di acquisto, da assumere nel limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare.
Conseguentemente, in presenza di più soggetti che sostengono le spese per l’acquisto di una singola abitazione ristrutturata, la detrazione spetta nel limite massimo di 48.000 euro, da suddividere fra i diversi comproprietari, in base al costo di acquisto sostenuto da ciascuno di essi.

ESEMPIO 1

Prezzo dell’unità abitativa = €100.000*
Importo ammesso in detrazione:
25% x €100.000 = €25.000 (importo inferiore al limite massimo di €48.000)
Importo detraibile:
36% x €25.000 = € 9.000
Importo complessivamente detraibile = € 9.000 in 10 anni

ESEMPIO 2

Prezzo dell’unità abitativa = €500.000*
Importo complessivo ammesso in detrazione: 25% x €500.000 = €125.000
Opera il limite di €48.000 per unità immobiliare
Importo detraibile:
36% x €48.000 = € 17.280 in 10 anni

* Nel prezzo d’acquisto è compresa anche l’IVA (C.M. n.24/E del 10 giugno 2004)

Sostanzialmente per ogni immobile il cui prezzo superi € 192.000 (il cui 25% corrisponde a € 48.000) l’importo massimo detraibile corrisponde a € 17.280 da “spalmare” in 10 anni.

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La superficie commerciale degli immobili

Agosto 22nd, 2011

Quando si acquista un immobile, benchè si tratti di un’operazione in cui è spesso l’emozione o la presenza di caratteristiche ricercate ad orientare l’acquirente, è buona norma raffrontare il prezzo alla metratura dell’immobile.

Per questo è importante conoscere come si calcola la superficie di un immobile ed in particolar modo sapere quanto “pesano” le pertinenze e generalmente gli spazi accessori all’immobile da acquistare. Stiamo parlando della tanto inflazionata “superficie commerciale“.

La norma di riferimento è la UNI 10750 elaborata dall’UNITER (Organismo di Normazione e Certificazione di Sistemi Qualità Aziendali Commercio, Turismo e Servizi – piazza G. G. Belli 2, 00153 Roma), ente federato all’UNI, nell’ambito della propria Commissione “Servizi”, ed è stata approvata per la sua presentazione alla Commissione Centrale Tecnica dell’UNI il 30 settembre 1997.

Le superfici vanno così considerate:

  • Superficie coperta

• 100% delle superficie calpestabile
• 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti)
• 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili autonomi)

  • Superfici scoperta

• 25% dei balconi e terrazzi scoperti
• 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati)
• 35% di patii e porticati
• 60% delle verande
• 15% dei giardini di appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini
• Dal 25% al 50% delle cantine e soffitte “abitabili”

Calcolata la superficie è possibile reperire informazioni circa il prezzo al metro quadrato dal sito internet dell’Agenzia del Territorio, ente pubblico che gestisce l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) il quale fornisce una rilevazione indipendente, sull’intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni oppure consultando i portali immobiliari che rappresentano ormai una fonte importante per verificare i prezzi degli immobili.

Dai prezzi al metro quadrato ottenuti bisogna però apportare dei correttivi a seconda delle caratteristiche dell’immobile. I principali correttivi sono i seguenti:

• Piano attico + 20%
• Piano terra – 10%
• Piano seminterrato – 25%
• Ristrutturato dal 5% al 20%
• Da ristrutturare – 10%
• Immobile occupato – 30%
• Esposizione panoramica o su parco + 10%
• Esposizione Interna – 10%
• Esposizione Rumorosa -10%

Per richieste o commenti, siamo a disposizione!

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Semplificazioni per 36 e 55%

Luglio 25th, 2011

La recente manovra correttiva (D.L. 98/2011) ed il D.L. 70/2011 hanno introdotto semplificazioni e benefici per i soggetti interessati alle detrazioni del 36% sulle ristrutturazioni edilizie e del 55% per gli interventi tendenti al risparmio energetico.

SEMPLIFICAZIONI

1. Eliminazione dell’obbligo di comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate – Centro operativo di Pescara.

L’art. 7, comma 2 del D.L. 70/2011 prevede la sostituzione della comunicazione con l’indicazione nella dichirazione dei redditi dei dati catastali dell’immobile.

Si precisa che per l’acquisto di box pertinenziali di nuova costruzione (i nostri clienti hanno sempre questo beneficio) la comunicazione non andava inviata preventivamente, ma entro il termine dell’invio della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui il contribuente intendeva beneficiare della detrazione.

2. Eliminazione dell’obbligo di indicare il costo relativo alla manodopera

Semplificazione più per noi costruttori che per i clienti. In fattura andava infatti sempre indicato, pena la decadenza del beneficio, il costo per il personale addetto ai lavori.

Il calcolo non era mai stato troppo agevole e si prestava a numerosi dubbi applicativi.

Per questo la semplificazione in questione è veramente ben gradita, con buona pace dei Ministri Visco e Bersani che introdussero tale obbligo con il D.L. 223 del 2006.

BENEFICI

1. Riduzione della ritenuta dal 10 al 4%

I pagamenti, effettuati con appositi bonifici, dei lavori oggetto della detrazione del 36% scontavano una ritenuta del 10% sull’importo dei lavori al netto dell’Iva, calcolata forfetariamente al 20%. Ciò significa che su un pagamento di 1.200 Euro disposto dal cliente, l’esecutore dei lavori percepiva dalla banca o dalla posta l’importo di Euro 900 (1.200 – 200 Euro di Iva – 100 di ritenuta calcolata sul netto di 1.000).

Con la modifica in questione l’importo accreditato all’impresa esecutrice i lavori sarà pari a Euro 960.

Lo stesso dicasi per gli acquisti di box pertinenziali. Anche questa è quindi una novità che noi costruttori abbiamo visto con favore.

Per ogni informazione siamo a disposizione.

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