Il comma 76 dell’art. 1 della legge di Bilancio 2023 recita “Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2023, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari o dalle imprese che le hanno costruite. La detrazione di cui al primo periodo è pari al 50 per cento dell’imposta sul valore aggiunto dovuta sul corrispettivo di acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.“
Con questa agevolazione quindi, tutti i soggetti che acquistano dal costruttore nell’anno 2023 abitazioni in classe energetica A o B hanno la possibilità di recuperare il 50% di quanto versato a titolo di Iva.
La detrazione è ripartita in dieci anni come di consueto per le detrazioni 50%.
I requisiti sono sostanzialmente tre:
(i) il cedente deve essere la società che ha costruito l’immobile residenziale o un OICR; cessionario sempre solo una persona fisica avendo la norma ad oggetto detrazioni Irpef;
(ii) l’acquisto deve riguardare immobili residenziali in classe A e B senza che vengano precisati ulteriori requisiti; per cui tali immobili possono essere acquistati come prima casa (Iva al 4%), come seconda casa (Iva al 10%) e possono essere anche immobili residenziali di lusso (Iva al 22%).
(iii) l’acquisto deve perfezionarsi nel periodo dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023; l’Iva detraibile è solo quella sul corrispettivo di acquisto versata nell’anno 2023; non saranno detraibili acconti Iva sul corrispettivo versati nel 2022 anche se relativi ad acquisti che si perfezioneranno nel 2023 (cd. principio di cassa).
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ll Decreto Sostegni bis, pubblicato in G.U. il 26 maggio 2021 ha introdotto importanti agevolazioni per l’acquisto della prima casa per gli under 36.
La principale è contenuta nell’art. 64 al comma 6 in cui si afferma testualmente che “Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di eta’ nell’anno in cui l’atto e’ rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.”
Niente imposte per l’acquisto
Non saranno quindi più dovute l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sull’acquisto per le “prime case” da parte di Under 36 con abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui.
Restano da pagare l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per totali 320 euro.
Se la compravendita è assoggettata a Iva (ad esempio si compra casa da una ditta), all’acquirente under 36 spetta, oltre all’esenzione dalle imposte di registro e catastali, un credito d’imposta in misura pari proprio all’Iva pagata in relazione all’acquisto.
L’Iva deve essere pagata al venditore, ma l’acquirente matura un credito d’imposta (non rimborsabile) da compensare:
per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
per pagare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
Esenzione imposta sostitutiva mutui
Il comma 7 dell’art. 64 prevede che “I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e semprechè la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.”.
Anche questa è un’agevolazione da accogliere sicuramente con favore.
Mutui per i giovani fino a 36 anni
Sempre l’art. 64 al comma 2 prevede che all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (LEGGE CHE HA ISTITUITO IL FONDO PRIMA CASA), le parole “di eta’ inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92” sono sostituite dalle seguenti: “che non hanno compiuto trentasei anni di eta’.
Viene quindi prevista l’estensione dell’operatività del Fondo Garanzia prima casa nei confronti dei giovani. Il fondo finora ha previsto il rilascio della garanzia sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale per i giovani di etàinferiore ai 36anni con un ISEEnon superiore a 40.000 euro annui. Le richieste potranno essere presentate a decorrere dal trentesimo giorno dall’entrata in vigore del decreto, ossia dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022. La percentuale di copertura della garanzia del Fondo sarà elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione, inteso come il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori.
Un mutuo garantito si chiede direttamente a una banca che ha sottoscritto la convenzione con Consap: l’elenco sul sito www.consap.it.
Il Fondo ha oggi 137 milioni; il decreto Sostegni bis gliene da altri 290 per il 2021 e 250 per il 2022. Consap, società del ministero dell’Economia, che gestisce il Fondo, ne proseguirà l’attività fino alla scadenza della disponibilità economica. La garanzia del Fondo è finalizzata a ottenere il credito da parte della banca. In caso di rate non pagate, copre fino al 50%, o all’80% per gli under 36 con Isee fino a 40 mila euro, della quota capitale. Poi, tramite Equitalia, chiederà al mutuatario la quota anticipata, senza interessi.
Per richiedere un mutuo garantito alla banca bisogna compilare il modulo, sul sito Consap o Mef e comunque disponibile in banca. Il nuovo modulo e gli eventuali allegati saranno definiti entro il 24 giugno. La dichiarazione Isee
Ë necessaria per la garanzia più alta: 80% della quota capitale, anzichè 50%. Vale per le domande presentate dal 24 giugno 2021 al 30 giugno 2022, da giovani under 36 con Isee fino a 40 mila euro; puÚ essere richiesta a un Caf.
Ma questa garanzia, avverte Altroconsumo, vale solo per mutui con rapporto capitale/ valore della casa superiore all’80%.
Dopo che il cliente ha consegnato il modulo compilato alla banca, e che questa lo ha inviato a Consap, la società del ministero dell’Economia assicura una risposta entro venti giorni. A quel punto, la banca ha altri novanta giorni per comunicare a Consap il perfezionamento del mutuo garantito o la sua mancata erogazione (in tal caso, la garanzia decade). Ma è sempre facoltà esclusiva della banca decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.
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Il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato alla conferenza stampa organizzata a Montecitorio da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal prossimo 16 marzo, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.
Con l’occasione il Notariato ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per gli acquirenti di immobili in costruzione. La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).
1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?
Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
La tutela per chi compra prevede:
– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?
Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.
3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?
La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.
Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.
4 – Da quando si applica la nuova legge?
Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.
5 – La fidejussione ha una scadenza?
La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.
6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?
Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
7 – Cosa deve contenere il preliminare?
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?
La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.
In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.
9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?
Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.
10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?
Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.
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La detrazione del 50% sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni) è stata prorogata anche per il 2017, ma potrà essere richiesta solo da chi effettua un intervento di ristrutturazione iniziato a partire dal 1 gennaio 2016.
Possono beneficiare della detrazione anche gli acquirenti di immobili facenti parte di palazzi interamente ristrutturati da imprese o cooperative che entro 18 mesi da termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile.
Elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni): frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.
IMPORTO DETRAIBILE
La detrazione del 50% va calcolata su un importo massimo di 10.000 Euro.
Sono ammesse anche le spese di trasporto e montaggio dei beni acquistati ed è ininfluente l’importo dei lavori di ristrutturazione che danno diritto a questa detrazione.
I limite di 10.000 Euro e riferito alla singola unità immobiliare e relativa pertinenza quindi se vengono ristrutturate più unità immobiliari si avrà nuovamente diritto alla detrazione sino a 10.000 Euro di spese per mobili e grandi elettrodomestici.
PAGAMENTI
I pagamenti vanno eseguiti con bonifico o carta di credito/debito. Non è necessario utilizzare il bonifico apposito per le detrazioni, ma è possibile anche effettuare bonifici ordinari. Anche per le spese di trasporto e montaggio valgono le stesse regole.
DOCUMENTI DA CONSERVARE
Ricevute dei pagamenti
Fatture di acquisto dei beni riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquistati
La circolare 31 marzo 2016 n. 7 dell’Agenzia delle Entrate fornisce un utile supporto per le giovani coppie che nel 2016 si apprestano ad acquistare casa e mobili ed intendono beneficiare del bonus mobili di cui al comma 75 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015 n. 208 (Legge di Stabilità 2016).
La detrazione in questione è del 50% e riguarda gli acquisti di mobili pagati nel 2016 da giovani coppie che abbiano acquistato un’unità immobiliare nel 2016 da adibire ad abitazione principale entro il 2 ottobre 2017 (il 30 settembre 2017 è un sabato e quindi il termine “slitta” a lunedì 2 ottobre 2017).
Chiariamo quindi i requisiti soggettivi ed oggettivi imposti dalla norma.
SOGGETTI AMMESSI
Per accedere all’agevolazione è necessario alternativamente:
essere una coppia coniugata: è richiesto che nell’anno 2016 i soggetti risultino coniugati (quindi il matrimonio può essere anche stato contratto anche negli anni precedenti al 2016).
essere una coppia convivente “more uxorio” da almeno tre anni: la convivenza deve durare da almeno 3 anni e questa condizione deve essere soddisfatta nel 2016 ed essere attestata o dall’iscrizione dei due componenti nello stesso stato di famiglia o mediante un’autocertificazione resa ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.
almeno uno dei due non deve aver superato i 35 anni di età: il requisito è soddisfatto dai soggetti che compiono al massimo 35 anni nel 2016, indipendentemente dal giorno e dal mese.
essere acquirenti di un immobile da adibire ad abitazione principale: l’acquisto può avvenire da parte di entrambi e quindi cointestato oppure anche solamente da uno dei due coniugi/conviventi purché sia quello che non abbia superato il 35° anno di età. L’Agenzia delle Entrate precisa che il termine entro cui destinare l’immobile ad abitazione principale sia quello di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2016 e quindi il 30 settembre 2017 (posticipato al 2 ottobre 2017 per festività).
I requisiti si considerano quindi soddisfatti se sono presenti nell’anno 2016 indipendentemente dal giorno o mese di realizzazione. Per esemplificare può beneficiare di questa detrazione anche un giovane attualmente single che acquista casa ad aprile 2016 e contrae matrimonio entro il 31 dicembre 2016 destinandola ad abitazione principale della coppia entro il 2 ottobre 2017. Non è dunque previsto un iter cronologico particolare e conseguentemente è possibile acquistare prima i mobili e dopo l’immobile contraendo successivamente il matrimonio oppure contrarre il matrimonio, acquistare l’immobile e successivamente i mobili….l’unico requisito è che tutto ciò avvenga nel 2016 mentre per adibire l’immobile ad abitazione principale c’è tempo fino al 2 ottobre 2017.
BENI AGEVOLABILI
La detrazione compete per le spese sostenute per i mobili destinati all’arredo dell’abitazione principale. Tra i beni agevolabili non rientrano i “grandi elettrodomestici”.
Si rinvia alla circolare n. 29/E del 2013 nella quale si richiede che i mobili siano nuovi e si riporta un elenco esemplificativo:
letti
armadi
cassettiere
librerie
scrivanie
tavoli
sedie
comodini
divani
poltrone
credenze
materassi
apparecchi di illuminazione necessari al completamento dell’arredo.
Non sono invece agevolabili porte, pavimenti, tende e tendaggi ed altri complementi d’arredo.
AMMONTARE DEL BENEFICIO
La spesa massima detraibile, sulla quale commisurare il 50% di detrazione, è di Euro 16.000,00.
La detrazione sarà ripartita in 10 anni e per fruire della detrazione le spese possono essere sostenute:
da entrambi i componenti della giovane coppia
da uno dei due componenti, anche se è quello di età maggiore di 35 anni d’età
La detrazione spetterà in funzione della quota di spesa effettivamente sostenuta da parte di ciascuno.
Questa agevolazione non è cumulabile con il “bonus mobili e grandi elettrodomestici” relativamente al medesimo immobile. E’ invece possibile beneficiare di entrambe le agevolazioni se i mobili acquistati sono destinati all’arredo di unità abitative diverse.
ADEMPIMENTI
Per il pagamento le modalità accettate sono:
bonifico
carta di credito o debito
Non sono consentiti assegni, contanti o altri mezzi di pagamento.
Per il bonifico è sufficiente il pagamento mediante bonifici ordinari e non più con il bonifico “parlante” necessario per le spese di ristrutturazione.
Per le carte di credito o debito la data di riferimento è quella del giorno di utilizzo della carta e non del giorno di addebito sul conto corrente che quindi potrà avvenire anche nel 2017 per gli acquisti effettuati a dicembre 2016.
E’ ovviamente necessario conservare la documentazione attestante l’avvenuto pagamento e le fatture di acquisto dei mobili con la usuale specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquistati o gli scontrini parlanti (Circolare n. 29/E 2013 e n. 11/E 2014).
La sentenza n. 2072 del 3 febbraio 2016 della Cassazione ha affermato un importante principio in merito al credito d’imposta prima casa.
Credito d’imposta prima casa
COS’E’ IL CREDITO D’IMPOSTA PRIMA CASA?
Il credito d’imposta prima casa è normato dalla legge 488/1998 che prevede, per chi vende la propria abitazione acquistata con i benefici fiscali della prima casa e riacquista entro un anno un’altra prima casa, uno sgravio d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sull’acquisto della prima casa ceduta nell’anno precedente.
Si poneva qualche dubbio sulla possibilità di riportare tale credito nel caso di un ulteriore successiva rivendita e conseguente successivo riacquisto entro un anno della prima casa.
La sentenza sopra citata prevede un trattamento favorevole in quanto afferma che il contribuente si possa avvalere del credito d’imposta anche se tale credito si era formato non già con l’effettivo pagamento, ma anche in virtù di utilizzo del credito d’imposta relativo al precedente acquisto.
ESEMPIO:
Acquisto nel 2010 con versamento imposta di registro di 1.000 Euro.
Vendita nel 2012 con riacquisto entro un anno con imposta di registro da versare pari a Euro 1.500. In questo caso l’acquirente verserà solamente Euro 500 scomputando dalle imposte da versare i 1.000 Euro già pagati nel 2010.
Vendita nel 2014 e riacquisto entro un anno con imposta di registro da versare pari a Euro 2.000. In questo caso l’acquirente verserà solamente Euro 500 in quanto potrà scompare per intero i 1.500 Euro nonostante ne abbia versati solamente 500 per effetto del credito d’imposta derivante dall’acquisto del 2010.
Lo spirito della sentenza e della norma mira ad incentivare l’acquisto della prima casa autorizzando il contribuente ad avvalersi più volte sempre del medesimo credito d’imposta prima casa anche qualora quest ultimo per motivi personali sia indotto a rivendere l’immobile acquistato per riacquistarne un altro più adatto alle mutate condizioni familiari.
Ricordiamo che il credito d’imposta prima casa può essere immediatamente utilizzato qualora l’acquisto sia soggetto ad Imposta di registro mentre nel caso in cui l’acquisto sia soggetto ad Iva (immobili di nuova costruzione entro 5 anni oppure oltre 5 anni quando il venditore abbia optato per l’assoggettamento ad Iva) il credito d’imposta non può essere fatto valere in sede di acquisto decurtandolo dall’Iva dovuta, ma potrà essere utilizzato detraendolo dall’Irpef.
IL REQUISITO DEL TRASFERIMENTO DI RESIDENZA ENTRO 18 MESI
Sempre in tema di beneficio “prima casa” evidenziamo una inversione di tendenza in merito al termine dei 18 mesi entro cui trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata.
La Sentenza della Cassazione 2616 del 10 febbraio 2016 afferma che il contribuente non può in alcun caso addurre ragioni di “forza maggiore” che impediscano il trasferimento della residenza troncando definitivamente con le precedenti aperture in cui l’evento sopravvenuto, non fronteggiatile, imprevedibile e non imputabile al contribuente poteva costituire un elemento in grado di evitare l’irrogazione della sanzione del 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata (Ris. 105/2011, Cass. 10807/2012,15959/2013).
La Legge 28 dicembre 2015 n. 208 (Legge di Stabilità 2016) ha introdotto una interessante agevolazione per chi fosse interessato ad acquistare un’abitazione di nuova costruzione in classe energetica A oppure B. Si tratta di una detrazione Irpef 50% sull’Iva per l’acquisto di immobili dal costruttore.
L’agevolazione è stata prorogata sino al 31 dicembre 2017.
LA NORMA CHE INTRODUCE LA DETRAZIONE IRPEF 50% SULL’IVA
Il comma 56 della Legge di Stabilità 2016 prevede infatti che “Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2017, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo e’ pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.”
Detrazione irpef 50% sull’Iva
IL COMMENTO DELLA NUOVA DETRAZIONE IRPEF 50% SULL’IVA
I pagamenti devono essere eseguiti negli anni 2016 o 2017 e non è possibile beneficiare della detrazione in riferimento ad acconti versati in precedenza (Circolare n. 20/E del 18.05.2016 punto 10.3 e circolare n. 7/E del 2017).
La norma prevede la detrazione in relazione all’imposta sul valore aggiunto corrisposta per l’acquisto dell’abitazione e non anche sull’imposta di registro. E’ bene ricordare che l’art. 9 del D.L. 22 giugno 2012 n. 83 ha introdotto alcune modifiche alla previgente normativa fiscale in tema di imposte indirette sulla locazione e sulla cessione di immobili. L’attuale formulazione prevede che le vendite di immobili decorsi 5 anni dalla loro ultimazione sia esente dall’Iva e sia soggetta all’Imposta di registro, tuttavia il venditore/costruttore ha la possibilità di esercitare l’opzione per l’imponibilità Iva.
E’ evidente che per fruire della detrazione Irpef 50% sull’Iva versata sia necessaria l’opzione da parte del venditore all’imponibilità Iva, ma in tal caso è bene fare delle valutazioni in quanto l’Imposta di registro sull’acquisto ha delle aliquote inferiori ed inoltre è possibile fruire della tassazione prezzo-valore.
Nel caso in cui invece l’acquisto avvenga entro il termine di 5 anni dall’ultimazione dell’immobile e quindi la vendita sia obbligatoriamente soggetta ad Iva questa agevolazione è comunque sicuramente vantaggiosa e riduce la disparità di trattamento tra gli immobili di nuova costruzione assoggettati ad Iva ed il resto degli immobili le cui cessioni sono soggette alla “più economica” Imposta di registro.
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In fondo all’articolo è presente il link dal quale scaricare direttamente la guida dell’Agenzia delle Entrate.
La guida tratta molti degli aspetti della compravendita e precisamente:
1. PRIMA DI ACQUISTARE
>>Il contratto preliminare
>>L’obbligo di registrazione dell’agenzia immobiliare 2. LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI
>>Le imposte sull’acquisto
>>Le agevolazioni per la “prima casa”
>>Quando si perdono i benefici fiscali
>>Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
>>L’agevolazione per l’acquisto o la costruzione di abitazioni destinate alla locazione 3. DOPO L’ACQUISTO
>>Il reddito dell’abitazione
>>La detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto immobile diverso dall’abitazione
principale
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione dell’abitazione principale
>>La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati 4. LE IMPOSTE SULLA VENDITA
>>Il sistema ordinario di tassazione
>>L’imposta sostitutiva
Tutti temi trattati nel nostro Notiziario Fiscale ma ben riassunti ed aggiornati al febbraio 2015.
La formula del «rent to buy» si configura come una fattispecie contrattuale nuova. È infatti facile osserverare come nel Dl 133/2014 (cosiddetto «Sblocca Italia») il legislatore abbia prestato particolare attenzione a conferire al contratto di rent to buy un assetto assai autonomo rispetto al contratto di locazione «ordinario».
Di seguito le principali caratteristiche:
CHE COSA È IL RENT TO BUY?
Con il contratto di rent to buy, un immobile viene concesso in godimento a un soggetto al quale è anche attribuito il diritto di acquistarne la proprietà imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati. Va precisato che spesso non si tratta di un diritto, ma di un “dovere” in quanto il conduttore si obbliga, come in un contratto preliminare, all’acquisto dell’immobile pena la perdita di quanto versato.
CHE DIFFERENZA C’È CON UNA LOCAZIONE?
Il contratto di locazione attribuisce il godimento del bene locato, ma non ne dà il diritto di acquisto nè tantomeno obbliga all’acquisto.
SI APPLICANO ALL’AFFITTO CON RISCATTO LE REGOLE DELLA LOCAZIONE?
Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto; all’affitto con riscatto non si applica la disciplina vincolistica prevista dalle leggi 392/1978 e 431/1998 e quindi non sono previste durate minime come per quanto riguarda la locazione.
TRA CHI PUÒ ESSERE STIPULATO?
Il rent to buy può essere stipulato, sia come parte concedente che come parte conduttrice, da un soggetto “privato”, da un professionista, da un imprenditore individuale, da una società o da un qualunque altro ente diverso dalle società.
RIGUARDA SOLO ABITAZIONI?
La legge parla genericamente di “immobili” e quindi il contratto si presta ad avere come oggetto sia edifici (indifferentemente abitativi o strumentali) sia appezzamenti di terreno.
È UN CONTRATTO A FORMA VINCOLATA?
Si tratta di contratti a forma libera ma, se stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne è possibile la trascrizione nei Registri immobiliari, ciò da cui deriva un effetto protettivo delle ragioni del conduttore.
Sostanzialmente si rivitalizza il vecchio affitto con riscatto (con trascrizione), con obbligo del concedente, se inadempiente, di rendere tutti i canoni (con interessi) incassati sino a quel momento. Se invece a essere inadempiente è l’inquilino, perde i canoni versati. Il limite per i canoni in ritardo è determinato dalle parti, ma non può essere inferiore al 5% del loro numero. Quindi, per esempio, con 100 rate mensili se ne possono saltare cinque al massimo, poi l’accordo salta. Questa è la soglia massima ma nel contratto può essere previsto un trattamento più generoso. L’atto non può essere fatto se non vengono frazionate o cancellate eventuali ipoteche.
Dal momento che è un argomento di forte interesse siete invitati a fare commenti anche per sapere come ci comportiamo noi nella stesura di questi contratti.
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L’art. 21 del decreto “Sblocca Italia” ha introdotto un’opportunità per chi volesse tornare ad investire nel mattone. La penuria dei rendimenti relativi agli investimenti finanziari stanno infatti orientando ancora gli italiani ad acquistare immobili anzichè Btp o obbligazioni che attualmente hanno rendimenti poco superiori al 1%.
Vediamo allora cosa prevede questa novità normativa.
SOGGETTI INTERESSATI: Persone fisiche (tutti), cooperative edilizie, Onlus
BONUS: Deduzione del 20% del prezzo di acquisto (sino a Euro 300.000) in 8 anni. La deduzione massima sarà quindi di Euro 60.000 da dividersi in otto anni, quindi di 7.500 euro all’anno (un risparmio effettivo di 3.075 euro per chi ha un reddito tra i 55mila e i 75mila euro).
IMMOBILI: Vale solo per gli acquisti da costruttore di immobili abitativi (ad eccezione delle categorie catastali A8, A9 e A1) in classe energetica A o B ed ubicati in zone omogenee non classificate come E (zone agricole) .
CONDIZIONI: L’abitazione deve essere destinata, entro 6 mesi dall’acquisto, alla locazione per almeno otto anni a canone concordato oppure con canone da social housing (leggi 431/98, DPR 380/01 e legge 350/03). La deduzione non viene persa se il contratto di locazione si risolve anticipatamente per motivi non imputabili al locatore purchè entro un anno lo stesso provveda a rilocare l’immobile. Tra il locatore e l’inquilino non devono sussistere rapporti di parentela di primo grado (il limite è solo quindi tra genitori e figli).
La deduzione inizia dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali per le medesime spese.
Secondo le prime elaborazioni i rendimenti netti di questo tipo di investimento possono variare dall’1,9% al 3%, Ma certo l’opportunità va valutata anche in ottica di “conto capitale”: in una situazione di stagnazione e prezzi bassi si potrebbe “scommettere” che tra otto anni le case avranno acquisito valore.
Per capire se questa novità sarà veramente importante dovrà essere chiarito il canone a cui andrà locato l’immobile, dato che spesso non è semplice reperire.
Daniele Barbieri (segretario generale del Sunia, sindacato inquilini) segnalando che il “canone speciale” (Dpr 380/2001 o legge 350/2003) risulta spesso superiore a quello concordato, chiede che «in sede di conversione e con il decreto attuativo, si chiarisca che l’unico canone applicabile sia quello previsto dagli accordi territoriali sui contratti concordati con una riduzione che tenga conto dell’agevolazione fiscale.
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